たまに「定期借地権」と書かれているマンションをご覧になったことはありますか??
この「定期借地権」とはどういうことかご存知でしょうか。
今回は、借地権付きマンションの
メリットとデメリットを中心に解説していきます。
借地権とはどのような権利か?
借地権は、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。
大正10年に制定された借地法(旧借地法)が適用されている土地もありますが、ここでは平成4年8月から施行されている定期借地権と普通借地権を中心に解説していきます。
◆定期借地権
定期借地権は平成4年8月に創設された権利で、期限付きで土地の賃借を行い、期間満了後には立退料などの負担もなく所有者に土地が戻ります。
定期借地権は3種類ありますが、借地権付きマンションで主に利用されているのが「一般定期借地権」と呼ばれるものです。
一般定期借地権の契約期間は50年以上となっています。
◆普通借地権
普通借地権は、定期借地権とは異なり、期間満了後に借地人が希望すれば契約が更新されます。
最初の契約では存続期間は30年で、1回目の更新で20年、2回目以降の更新で10年と存続期間が定められています。
借地権付きマンションの流通状況など借地権付きマンションは多くはありません。
また借地期間は、国土交通省の同調査によりますと、50年を少し超えた期間が最も多く、平均は51年2ヵ月となっています。
所有権マンションと借地権付きマンションの違いは?
借地権付きマンションの場合には
返却しなければいけない時期がきます
一般的に所有権があれば、その土地を自由に使うことができ、一定期間後に使えなくなるということはありません。
一方、借地権付きマンションは定期借地権となり、期間満了後は更地にして土地の所有者に返さなければなりません。
また土地は借りているため固定資産税や都市計画税の負担はありませんが、地代を支払う必要があります。
これだけですと所有権マンションの方が優れているように思えるかもしれませんが、借地権付きマンションにもメリットがあります。
それぞれのメリットとデメリットについて見ておきましょう。
借地権付きマンションを購入するときの注意点は?
借地権付きマンションの売却も考える場合には
買い手の返済期間についても注意しましょう
◆長期の住宅ローンが組みにくい
銀行によっては一般定期借地権付きの住宅の購入や建築資金で利用できる住宅ローン商品を扱っています。
所有権マンションとは異なる、次のような融資期間に関する条件があります。
「返済終了後に、定期借地権の残存期間が10年以上であること」
一般定期借地権は50年以上ですので、新築購入時は35年ローンを組むことができますが、手放したいときに買い手がローンを組めない可能性があります。
将来、売却を考えている場合は希望通りに行かないことがあります。
◆所有権マンションとは異なる費用がかかる
メリット・デメリットで解説しましたが、借地権付きマンションは地代や解体積立金がかかります。
◆土地部分が住宅ローン控除の対象外となることがある
契約形態によっては、土地部分は住宅ローン控除の対象外となることがあります。
権利金は控除の対象となりますが、住宅取得時に、前払賃料として支払う場合は住宅ローン控除の対象外となり、保証金として支払う場合は一定の算式で計算した額が対象となります。
◆選択肢が広がる借地権付きマンション
借地権付きマンションは所有権マンションとは違うメリットがあります。
流通している数がそれほど多くないため、希望する地域で必ず希望物件を見つけられるかわかりませんが、出会えた場合には選択肢は広がります。
借地権付きマンションのデメリットよりメリットに魅力を感じる方は、購入を検討してみてはいかがでしょうか。
最後になりますが、
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