瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ。
単に呼び名が変わっただけでなく概念がガラリと変わりました。
今まで『瑕疵』という難しい言葉でした。正直法律に馴染がなければ意味がピンときませんよね。それは前の民法が1896年という、実に120年以上前に制定されたものだからです。
それが今回、より現代に即したかたちに改正されたわけです。
『契約不適合』つまり契約の内容に適合しない場合に担保する責任です。
ただ、新しい法律には判例(事例)がないため、我々も弁護士の先生と
相談しながら業務を進めてまります。
そもそも、不動産取引における瑕疵担保責任とは、
物件に隠れた瑕疵があった場合、買主 は売主に対して損害賠償請求、
契約の解除などができるというものです。
瑕疵とは欠陥、キズの意味で、現在の民法では、
具体的に何が瑕疵かまでは規定されていません。
そこで、不動産取引の契約書では特約をつけ、
瑕疵を雨漏り・シロアリの被害・躯体木部の腐食
・給排水管の故障と規定しています。
つまり、契約時に隠れていた瑕疵(雨漏りなど)
があったら、その買主の被害に関して、売主が
負う責任が瑕疵担保責任なのです。
一方、改正民法では
『契約の内容に適合しないもの(不動産)』を買主
に引き渡した場合、その責任を売主が負うことにな
ります。それが契約不適合責任なのです。
つまり、「契約の内容に適合しているかどうか」
が焦点になります。
『瑕疵』の具体的な内容が何かが現民法に規定
されていないように、『契約の内容の具体例』も
改正民法には規定されていません。
民法の下には宅建業法があり、民法で実際の取引
にそぐわないところを、不動産取引に定義しています。
こうして、取引の現場が現実的に進められるよう
になっているのです。これは民法改正後も同様で
あると思います。
トラブルを防ぐには
「物件の詳細」「購入目的」などを透明化
つまり、買主の契約目的に対して適合している不動産
であるかが焦点となります。
①買主の契約目的の明確化
②売却物件の詳細を把握し、情報の公開を行う
売主・買主が共に「物件の詳細」「購入目的」などを
透明化することで、明解な取引へ。今回の改正で、
より不動産取引が安心・安全に行われるようになる思います。
今まで以上に我々不動産会社が売主・買主の間に入り、
「物件の詳細」「購入目的」の透明化を円滑に行う責務があります。
皆さまがより安心して不動産取引を行える、そんな社会を
目指して日々精進してまいります。
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